中物研协   文 / 研究员 陈珍珍

2020年上半年，物业管理行业在疫情高压下，逆势而上，迎来高光时刻。年初至今，兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务和正荣服务6家企业相继赴港上市。截至目前，A股和H股上市的物业服务企业共有30家。

8月31日，30家上市物企中业绩报告披露正式收官，通过研读30家上市物企半年报，可以看到上市物企在资本市场、管理规模、经营规模、盈利能力、成长能力等多个维度均表现亮眼，各项指标均取得显著的突破，企业纷纷交出优异的成绩单。

一、资本市场表现 

碧桂园服务市值超千亿 居上市物企首位

华金国际资本市盈率（TTM）最高：101.4

蓝光嘉宝服务每股收益最高：1.32元

注：市值、市盈率为2020年8月31日数据；基本每股收益为2020年半年报数据；1人民币≈1.1322港元。

2020年上半年，受疫情影响，资本市场整体低迷，物业管理行业以业务防守性强，现金流稳定等特点，逆势赢得资本市场的青睐。

总市值：截至8月31日，碧桂园服务市值稳居上市物企首位，达1491.0亿港元，是唯一一家市值超过千亿的物业服务企业，遥遥领先于其他上市物企。30家上市物企市值总额达4947.4亿港元，均值为164.9亿港元，其中有11家企业市值超过百亿，市值占比达36.78%。

市盈率：从估值水平来看，华金国际资本市盈率最高，达101.4倍，30家上市物企平均市盈率为41.2倍，约五成上市物企市盈率高于40倍。

每股收益：蓝光嘉宝服务每股收益最高，达1.32元。30家上市物企中期每股收益均值为0.3，有8家企业每股收益高于均值。

二、管理规模 

彩生活在管面积居首位：3.64亿㎡

建业新生活在管面积增长最快：67.8%

 

碧桂园服务合约面积最大：7.46亿㎡

蓝光嘉宝服务合约面积增长最快：78.8%

 

碧桂园服务储备面积最大：4.26亿㎡

 

 

蓝光嘉宝服务储备面积增长最快：230.4%

 

注：以上数据不包含未披露在管/合约面积的企业

 

当前，管理规模的扩张依旧是物业服务企业的主基调。上市物企借助资本力量和品牌影响力，依托关联地产公司稳健扩张带来的项目资源优势，以及收并购、市场化运作等多种方式承接大量优质项目，管理规模不断扩张。2020年上半年，上市物企管理规模稳定增长，储备面积充足，为企业的发展奠定了坚实基础。

在管面积：27家公布在管面积的上市物企在管面积总量达26.45亿平方米，较2019年同期增长43.3%，平均在管面积达9800万平方米。其中，彩生活在管面积持续稳居第一，达3.64亿平方米，紧随其后的是雅生活、碧桂园服务和保利物业,均超3亿平方米。建业新生活在管面积增速最快，高达67.8%。

合约面积：25家公布合约面积的上市物企总合约面积达38.80亿平方米。其中，碧桂园服务合约面积最大，达7.46亿平方米；蓝光嘉宝服务合约面积增长最快，达78.8%。

储备面积：2020年上半年，19家上市物企储备面积总值达15.99亿平方米，均值为8414.51万平方米。其中碧桂园服务储备面积最多，达4.26亿平方米，蓝光嘉宝服务储备面积增速最快，达230.4%。储备面积在一定时间内会转化为产生收益的在管面积，因此储备面积的增加，为未来稳定、持续的在管面积的供应增加了确定性。

 

三、经营规模 

碧桂园服务营业收入最高：62.7亿元

 

注：中海物业、华金国际资本营收数据按1港币=0.8832元人民币换算

 

永升生活服务营收增速最快：90.0%

 

营业收入：2020年上半年，30家上市物企经营业绩亮眼，总营收达398.8亿元，平均营收为13.3亿元，平均营收增速为33.0%。其中，碧桂园服务营收规模稳居首位，达62.7亿元。前6家头部物企的营收占比高达61.8%，上市物企营收离散度仍较高。

整体来看，上半年上市物企仍保持着高速增长，永升生活服务营收同比增速最快，达90.0%，其次是雅生活服务及碧桂园服务，营收增速分别为78.5%、78.4%，近三成企业营收增速超50%。

 

四、盈利能力 

碧桂园服务净利润最高：13.4亿元 

 

和泓服务净利润增长最快：598.3%

 

 

 

华金国际资本净利率最高：52.0%

 

 

碧桂园服务毛利最高：23.3亿元

 

 

 

华金国际资本毛利增长最快：247.2%

 

 

兴业物联毛利率最高：50.4%

 

2020年上半年，物业服务上市企业盈利能力整体发展向好。30家上市物企的净利润总值达56.4亿元，同比增长49.8%。毛利总值达105.5亿元，同比增长39.7%。净利率均值和毛利率均值分别为16.1%和30.2%。

碧桂园服务依旧最会挣钱，上半年净利润和毛利均为上市物企之首，分别达13.4亿元和23.3亿元。

和泓服务净利润增长势头强劲，增速高达近6倍（598.3%）。此外，银城生活服务、鑫苑服务、烨星集团、永升生活服务、滨江服务、正荣服务及时代邻里，共计7家上市物企增速均超100%，增长显著。

华金国际资本发展潜力巨大，上半年净利率和毛利增长均居上市物企之首，分别达到52.0%和247.2%。

兴业物联毛利率最高50.4%，表现出较强的盈利能力。30家上市物企中过半数的企业毛利率超30%。

五、成长能力

碧桂园服务总资产居物企之首 高达180.5亿

 

 

建业新生活成长最快 总资产增长269.5%

 

2020年上半年，30家上市物企资产总计达1192.4亿元，同比增长66.4%，表现出较强的成长能力。除今年上市的6家物企之外，仅一家企业总资产呈现负增长。

碧桂园服务总资产遥遥领先，仅半年的时间，总资产达到180.5亿元，同比增长高达109.2%。同时，招商积余、绿城服务和雅生活服务资产总额亦超过百亿元。

建业新生活总资产增长超2倍，达到269.5%。此外，华金国际资本、保利物业、蓝光嘉宝服务、永升生活服务、兴业物联、新大正、和泓服务及碧桂园服务，共计8家上市物企总资产涨幅均超过100%。

 

总结：

2020年上半年，上市物企通过关联房企、收并购等方式整合多方资源，积极跑马圈地，快速扩充管理规模，持续扩展在管项目业态。疫情考验下，表现出较强的抗压能力，业绩表现靓丽，在资本市场、管理规模、经营规模、盈利能力、成长能力等方面均表现突出，各项指标增速亮眼。行业集中度进一步加剧，分化现象逐渐显现。

近两年，物业管理行业逐渐发展成为资本市场的“热宠儿”，除今年已上市的6家物企之外，截至目前，已递表预计于年底前上市的还有9家，分别是第一服务、卓越商企、荣万家、合景悠活、佳源服务、金科智慧服务、星盛商业、世茂服务和融创服务。行业集中度加剧的同时，资本市场竞争也愈加激烈。最终，哪家企业能够抓住政策、资本市场、行业发展之红利，脱颖而出，我们拭目以待。