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 目前在港上市的17家物业公司，有15家背靠房企 

物业管理公司赴港IPO势头越发猛烈。

继银城系银城生活(01922)近日挂牌上市后，截至目前，香港上市的物业管理公司数量已达17家，仅18年及19年两年时间里就增加了11家(截至2019年11月9日)。

物业公司赴港上市加速

自2014年彩生活开启物业管理公司赴港上市之路后，之后接连不断有房企分拆物业管理公司赴港上市。

智通财经APP梳理得知，截至目前已有17家物业管理公司在港上市，包括彩生活(01778)、中海物业(02669)、中奥到家(01538)、绿城服务(02869)、祈福生活服务(03686)、浦江中国(01417)、雅生活服务(03319)、碧桂园服务(06098)、新城悦服务(01755)、佳兆业美好(02168)、永升生活服务(01995)、滨江服务(03316)、奥园健康(03662)、和泓服务(06093)、鑫苑服务(01898)、蓝光嘉宝(02606)、银城生活服务。而在A股上市的物业管理公司仅两家——南都物业和中航善达。

从时间线上来看，物业管理公司赴港上市主要集中于2018年和2019年，2018年总共有5家物业管理公司上市，2019年目前已有6家在港上市，同时今年还有保利物业、兴业物联、正荣物业、烨星控股、建业新生活、时时服务及华发物业7家物业管理公司正在排队当中。

目前在港上市的17家物业公司，有15家背靠房企，由此不难看出，房企的资本化运作已明显转向了主业之外的物业板块，分拆物业上市已成房企常规性操作。

对房企而言，将物业板块分拆在港股上市，首先成功率相较于A股上市更高，用时更短。其次，近年来房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，分拆物业上市可为房企提供再一个融资平台。

再者而言，房地产行业的增长红利已成为过去，物业管理行业营收稳定且处于行业发展初期，想象空间巨大。物业公司通过上市融资，可进一步壮大规模，获取更多的市场份额，从而成为房企新的盈利增长点。

上市后股价翻番

多数物业公司上市后，股价均实现了较大涨幅。如中海物业上市四年，股价累计涨幅近5倍;绿城服务上市三年多，股价累涨近4倍;而18年上市的雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务等，上市短短一年时间，股价至少实现了一倍的涨幅。

市值方面，中海物业、绿城服务、雅生活服务及碧桂园服务5家公司均已过百亿(截止11月8日港股收盘)，碧桂园服务上市一年多市值更是高达726亿，成为整个板块上的领头羊。

究其原因，不难发现股价涨幅靠前的物业公司，均有强大的开发商背景，如中海物业背靠中海地产、绿城服务背靠绿城中国等，因此在获取物业管理项目上具有得天独厚的优势，公司规模及营收具有一定的保障。其次就物业公司本身而言，现金流充裕、周期性弱、营收稳定且永续，也是其受到资金青睐的原因。

再从行业角度分析，物业管理行业的增长空间亦是其受到资本追捧的原因。随着城镇化进程加快及人均可支配收入的持续增加，刺激市场对物业服务的需求。安信证券研报显示，2013年至2018年，中国城镇化比例由53.7%增加至59.6%。与此同时，人均年度可支配收入由2.65万增至3.92万，复合年增至率为8.2%。

中指院数据亦显示，百强企业的在管物业的平均建筑面积由2014年末的1610万平方米增至2018年末的3720万平方米，年复合增长率为23.3%。同期，百强企业的平均收益亦从4.25亿增至8.86亿，年复合增长率达20.2%。

目前碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、绿城服务及彩生活的在管物业面积已步入亿级水平，属于第一梯队。盈利方面，碧桂园服务拔得头筹，2019年上半年实现归母公司净利润为8.17亿，同比增73.40%。

而新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好及中奥到家的在管面积规模位于3600-7100万平米之间，盈利能力也自然弱于第一梯队的公司。

正在排队的成色如何?

目前有7家物业服务公司正在排队上市，其中华发物业仅对外公布要在港上市，但未正式递表。就目前递表的6家公司来看，保利物业、正荣物业及建业新生活这三家公司值得期待。

保利物业背靠保利地产，在管物业面积上亿平方，且在中国物业服务百强企业中排名第四，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，相信上市后会获得资本市场较大关注。2018年保利物业实现净利润为3.36亿元，同比增长49%，毛利率为20.1%。截至2019年4月30日，保利物业的合同管理面积达3.71亿平方米。

至于正荣物业及建业新生活，两者同样有房地产商背书。正荣物业背靠正荣地产，正荣地产目前已跻身千亿房企阵容，截止今年上半年，公司总土储为2530万方。建业新生活背靠建业地产，建业地产为河南省“地产一哥”，近两年公司探索性的走出河南，今年全年总销售目标为900亿。

其次，正荣物业及建业新生活在2019年中国百强物业公司榜中排名靠前，分别为第13名及第22名。管理规模方面，正荣物业董事长黄亮今年7月份曾表示，公司管理的合约面积达3000多万方。截止今年9月份，建业新生活在管面积达4700万方，而2018年末公司在管面积仅为2570万方。

就管理规模来看，两者虽然弱于保利物业，但回看与之规模相当的新城悦服务及佳兆业美好等上市后的表现，相信两者上市后，股价会有不错的表现。

以下为正在排队上市的物业公司情况：

保利物业

保利物业背靠保利地产。2016-2018年，保利物业实现营业收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率为28%;净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元，年复合增长率为50%。

根据中指院2019年综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，在具备央企背景的物业企业中排名第一。截至2019年4月30日，公司的合同管理面积达3.71亿平方米。

正荣物业

正荣物业正在筹划上市。

正荣物业成立于2000年2月，是正荣集团旗下的物业平台。据正荣物业董事长黄亮今年7月份接受采访时介绍，正荣如今在全国布局了40多个城市，管理项目200多个，合约面积达3000多万方，2018年的营收在7-8个亿。

黄亮将公司归为“中型公司的发展中公司”，黄亮表示，3000万方到1亿方的属于中型