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 目前在港上市的17家物业公司,有15家背靠房企 

物业管理公司赴港IPO势头越发猛烈。

继银城系银城生活(01922)近日挂牌上市后,截至目前,香港上市的物业管理公司数量已达17家,仅18年及19年两年时间里就增加了11家(截至2019年11月9日)。

物业公司赴港上市加速

自2014年彩生活开启物业管理公司赴港上市之路后,之后接连不断有房企分拆物业管理公司赴港上市。

智通财经APP梳理得知,截至目前已有17家物业管理公司在港上市,包括彩生活(01778)、中海物业(02669)、中奥到家(01538)、绿城服务(02869)、祈福生活服务(03686)、浦江中国(01417)、雅生活服务(03319)、碧桂园服务(06098)、新城悦服务(01755)、佳兆业美好(02168)、永升生活服务(01995)、滨江服务(03316)、奥园健康(03662)、和泓服务(06093)、鑫苑服务(01898)、蓝光嘉宝(02606)、银城生活服务。而在A股上市的物业管理公司仅两家——南都物业和中航善达。

从时间线上来看,物业管理公司赴港上市主要集中于2018年和2019年,2018年总共有5家物业管理公司上市,2019年目前已有6家在港上市,同时今年还有保利物业、兴业物联、正荣物业、烨星控股、建业新生活、时时服务及华发物业7家物业管理公司正在排队当中。

目前在港上市的17家物业公司,有15家背靠房企,由此不难看出,房企的资本化运作已明显转向了主业之外的物业板块,分拆物业上市已成房企常规性操作。

对房企而言,将物业板块分拆在港股上市,首先成功率相较于A股上市更高,用时更短。其次,近年来房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧,分拆物业上市可为房企提供再一个融资平台。

再者而言,房地产行业的增长红利已成为过去,物业管理行业营收稳定且处于行业发展初期,想象空间巨大。物业公司通过上市融资,可进一步壮大规模,获取更多的市场份额,从而成为房企新的盈利增长点。

上市后股价翻番

多数物业公司上市后,股价均实现了较大涨幅。如中海物业上市四年,股价累计涨幅近5倍;绿城服务上市三年多,股价累涨近4倍;而18年上市的雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务等,上市短短一年时间,股价至少实现了一倍的涨幅。

市值方面,中海物业、绿城服务、雅生活服务及碧桂园服务5家公司均已过百亿(截止11月8日港股收盘),碧桂园服务上市一年多市值更是高达726亿,成为整个板块上的领头羊。

究其原因,不难发现股价涨幅靠前的物业公司,均有强大的开发商背景,如中海物业背靠中海地产、绿城服务背靠绿城中国等,因此在获取物业管理项目上具有得天独厚的优势,公司规模及营收具有一定的保障。其次就物业公司本身而言,现金流充裕、周期性弱、营收稳定且永续,也是其受到资金青睐的原因。

再从行业角度分析,物业管理行业的增长空间亦是其受到资本追捧的原因。随着城镇化进程加快及人均可支配收入的持续增加,刺激市场对物业服务的需求。安信证券研报显示,2013年至2018年,中国城镇化比例由53.7%增加至59.6%。与此同时,人均年度可支配收入由2.65万增至3.92万,复合年增至率为8.2%。

中指院数据亦显示,百强企业的在管物业的平均建筑面积由2014年末的1610万平方米增至2018年末的3720万平方米,年复合增长率为23.3%。同期,百强企业的平均收益亦从4.25亿增至8.86亿,年复合增长率达20.2%。

目前碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、绿城服务及彩生活的在管物业面积已步入亿级水平,属于第一梯队。盈利方面,碧桂园服务拔得头筹,2019年上半年实现归母公司净利润为8.17亿,同比增73.40%。

而新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好及中奥到家的在管面积规模位于3600-7100万平米之间,盈利能力也自然弱于第一梯队的公司。

正在排队的成色如何?

目前有7家物业服务公司正在排队上市,其中华发物业仅对外公布要在港上市,但未正式递表。就目前递表的6家公司来看,保利物业、正荣物业及建业新生活这三家公司值得期待。

保利物业背靠保利地产,在管物业面积上亿平方,且在中国物业服务百强企业中排名第四,仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业,相信上市后会获得资本市场较大关注。2018年保利物业实现净利润为3.36亿元,同比增长49%,毛利率为20.1%。截至2019年4月30日,保利物业的合同管理面积达3.71亿平方米。

至于正荣物业及建业新生活,两者同样有房地产商背书。正荣物业背靠正荣地产,正荣地产目前已跻身千亿房企阵容,截止今年上半年,公司总土储为2530万方。建业新生活背靠建业地产,建业地产为河南省“地产一哥”,近两年公司探索性的走出河南,今年全年总销售目标为900亿。

其次,正荣物业及建业新生活在2019年中国百强物业公司榜中排名靠前,分别为第13名及第22名。管理规模方面,正荣物业董事长黄亮今年7月份曾表示,公司管理的合约面积达3000多万方。截止今年9月份,建业新生活在管面积达4700万方,而2018年末公司在管面积仅为2570万方。

就管理规模来看,两者虽然弱于保利物业,但回看与之规模相当的新城悦服务及佳兆业美好等上市后的表现,相信两者上市后,股价会有不错的表现。

以下为正在排队上市的物业公司情况:

保利物业

保利物业背靠保利地产。2016-2018年,保利物业实现营业收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元,年复合增长率为28%;净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元,年复合增长率为50%。

根据中指院2019年综合实力排名,保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四,仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业,在具备央企背景的物业企业中排名第一。截至2019年4月30日,公司的合同管理面积达3.71亿平方米。

正荣物业

正荣物业正在筹划上市。

正荣物业成立于2000年2月,是正荣集团旗下的物业平台。据正荣物业董事长黄亮今年7月份接受采访时介绍,正荣如今在全国布局了40多个城市,管理项目200多个,合约面积达3000多万方,2018年的营收在7-8个亿。

黄亮将公司归为“中型公司的发展中公司”,黄亮表示,3000万方到1亿方的属于中型