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 目前在港上市的17家物业公司，有15家背靠房企 

物业管理公司赴港IPO势头越发猛烈。

继银城系银城生活(01922)近日挂牌上市后，截至目前，香港上市的物业管理公司数量已达17家，仅18年及19年两年时间里就增加了11家(截至2019年11月9日)。

物业公司赴港上市加速

自2014年彩生活开启物业管理公司赴港上市之路后，之后接连不断有房企分拆物业管理公司赴港上市。

智通财经APP梳理得知，截至目前已有17家物业管理公司在港上市，包括彩生活(01778)、中海物业(02669)、中奥到家(01538)、绿城服务(02869)、祈福生活服务(03686)、浦江中国(01417)、雅生活服务(03319)、碧桂园服务(06098)、新城悦服务(01755)、佳兆业美好(02168)、永升生活服务(01995)、滨江服务(03316)、奥园健康(03662)、和泓服务(06093)、鑫苑服务(01898)、蓝光嘉宝(02606)、银城生活服务。而在A股上市的物业管理公司仅两家——南都物业和中航善达。

从时间线上来看，物业管理公司赴港上市主要集中于2018年和2019年，2018年总共有5家物业管理公司上市，2019年目前已有6家在港上市，同时今年还有保利物业、兴业物联、正荣物业、烨星控股、建业新生活、时时服务及华发物业7家物业管理公司正在排队当中。

目前在港上市的17家物业公司，有15家背靠房企，由此不难看出，房企的资本化运作已明显转向了主业之外的物业板块，分拆物业上市已成房企常规性操作。

对房企而言，将物业板块分拆在港股上市，首先成功率相较于A股上市更高，用时更短。其次，近年来房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，分拆物业上市可为房企提供再一个融资平台。

再者而言，房地产行业的增长红利已成为过去，物业管理行业营收稳定且处于行业发展初期，想象空间巨大。物业公司通过上市融资，可进一步壮大规模，获取更多的市场份额，从而成为房企新的盈利增长点。

上市后股价翻番

多数物业公司上市后，股价均实现了较大涨幅。如中海物业上市四年，股价累计涨幅近5倍;绿城服务上市三年多，股价累涨近4倍;而18年上市的雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务等，上市短短一年时间，股价至少实现了一倍的涨幅。

市值方面，中海物业、绿城服务、雅生活服务及碧桂园服务5家公司均已过百亿(截止11月8日港股收盘)，碧桂园服务上市一年多市值更是高达726亿，成为整个板块上的领头羊。

究其原因，不难发现股价涨幅靠前的物业公司，均有强大的开发商背景，如中海物业背靠中海地产、绿城服务背靠绿城中国等，因此在获取物业管理项目上具有得天独厚的优势，公司规模及营收具有一定的保障。其次就物业公司本身而言，现金流充裕、周期性弱、营收稳定且永续，也是其受到资金青睐的原因。

再从行业角度分析，物业管理行业的增长空间亦是其受到资本追捧的原因。随着城镇化进程加快及人均可支配收入的持续增加，刺激市场对物业服务的需求。安信证券研报显示，2013年至2018年，中国城镇化比例由53.7%增加至59.6%。与此同时，人均年度可支配收入由2.65万增至3.92万，复合年增至率为8.2%。

中指院数据亦显示，百强企业的在管物业的平均建筑面积由2014年末的1610万平方米增至2018年末的3720万平方米，年复合增长率为23.3%。同期，百强企业的平均收益亦从4.25亿增至8.86亿，年复合增长率达20.2%。

目前碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、绿城服务及彩生活的在管物业面积已步入亿级水平，属于第一梯队。盈利方面，碧桂园服务拔得头筹，2019年上半年实现归母公司净利润为8.17亿，同比增73.40%。

而新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好及中奥到家的在管面积规模位于3600-7100万平米之间，盈利能力也自然弱于第一梯队的公司。

正在排队的成色如何?

目前有7家物业服务公司正在排队上市，其中华发物业仅对外公布要在港上市，但未正式递表。就目前递表的6家公司来看，保利物业、正荣物业及建业新生活这三家公司值得期待。

保利物业背靠保利地产，在管物业面积上亿平方，且在中国物业服务百强企业中排名第四，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，相信上市后会获得资本市场较大关注。2018年保利物业实现净利润为3.36亿元，同比增长49%，毛利率为20.1%。截至2019年4月30日，保利物业的合同管理面积达3.71亿平方米。

至于正荣物业及建业新生活，两者同样有房地产商背书。正荣物业背靠正荣地产，正荣地产目前已跻身千亿房企阵容，截止今年上半年，公司总土储为2530万方。建业新生活背靠建业地产，建业地产为河南省“地产一哥”，近两年公司探索性的走出河南，今年全年总销售目标为900亿。

其次，正荣物业及建业新生活在2019年中国百强物业公司榜中排名靠前，分别为第13名及第22名。管理规模方面，正荣物业董事长黄亮今年7月份曾表示，公司管理的合约面积达3000多万方。截止今年9月份，建业新生活在管面积达4700万方，而2018年末公司在管面积仅为2570万方。

就管理规模来看，两者虽然弱于保利物业，但回看与之规模相当的新城悦服务及佳兆业美好等上市后的表现，相信两者上市后，股价会有不错的表现。

以下为正在排队上市的物业公司情况：

保利物业

保利物业背靠保利地产。2016-2018年，保利物业实现营业收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率为28%;净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元，年复合增长率为50%。

根据中指院2019年综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，在具备央企背景的物业企业中排名第一。截至2019年4月30日，公司的合同管理面积达3.71亿平方米。

正荣物业

正荣物业正在筹划上市。

正荣物业成立于2000年2月，是正荣集团旗下的物业平台。据正荣物业董事长黄亮今年7月份接受采访时介绍，正荣如今在全国布局了40多个城市，管理项目200多个，合约面积达3000多万方，2018年的营收在7-8个亿。

黄亮将公司归为“中型公司的发展中公司”，黄亮表示，3000万方到1亿方的属于中型物业公司，一亿方以上是大型的物业公司。

建业新生活

建业新生活为华中地区最大的物业管理服务提供商，背靠河南地产“一哥”建业地产。2019年公司位于中国物业服务百强企业第13名，较17年排名进步3名。截至2019年9月30日，公司在管建筑面积约为4700万平方米。

2016年-2018年，建业新生活收入分别为人民币3.49亿元、4.61亿万元、6.94亿元及6.8亿元，年复合增长率为41%。2019年上半年，公司实现收入6.8亿元，达到去年全年收入的97.98%，同时较去年同期增长143%。

上述期内公司净利润分别为人民币1099.3万元、2341.1万元、1947.1万元及1.08亿元，盈利增速较快。

时时服务

时时服务为香港物业管理服务供应商之一，公司2013年于港股创业板上市，目前申请转主板上市。就2018年收入而言，公司位居香港物业管理服务市场第九位，但因为香港物业管理市场非常分散，时时服务仅占0.6%的市场份额。

业绩方面，2017年至2019年三个财政年度，公司收入分别为3.96亿港元、4.12亿港元及4.27亿港元，同期，公司溢利分别为1019万港元、3096万港元及5738万港元。

值得注意的是，2018财年和2019财年时时服务的物业管理及相关服务收入同比增长均为3.6%左右。而根据弗若斯特沙利文的研究报告，相关物业管理市场2014年至2018年的年复合增长率为5%，可见增速未跑赢市场。

另外公司在创业板上市时股价表现亦逊色，自创业板上市以来股价累计跌幅超60%(截至今年11月4日)，现仅报0.365港元。

烨星集团

根据灼识咨询报告，于2018年，按所管理的总建筑面积计，烨星集团于北京非国企背景开发商附属公司物业管理市场中排名第九，市场份额约为0.7%。于2019年4月30日，公司管理的总收益建筑面积约为460万平方米，属于小型物业公司。

2016年至2018年，烨星控股的收益分别为人民币1.16亿元、1.91亿元、2.51亿元;年度溢利分别为人民币1755.3万元、3557.5万元、3722.1万元。

兴业物联

兴业物联的母公司为郑州大型房地产开发商正商集团，公司亦在物业管理行业中位列百强之内，排名第67位。

2019年上半年公司实现溢利人民币2062万，截至2019年6月底，公司在管物业面积为200万平方米。就在管面积来看，公司属于小型物业公司。

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