核心观点

回顾国际物管龙头数十年的发展历程,我们总结出三大规律。第一,物业行 业规模效应弱,较难形成寡头型市场格局,以竞争型格局为主。美国、欧洲 日本物业设施管理市场中,最大龙头的市占率分别为 4.8%、5.8%、7.5%; 第二,国际物管龙头对住宅物业管理收入依赖程度低,形成了全设施综合服 务的特点。原因在于:1)住宅面积规模较小,住宅物业管理收入规模较小 2)国外居住形态以开放式街区为主,较少形成高密度集中式小区。第三,国 际物业龙头都选取了内生加外延的发展策略,收并购在龙头崛起过程中有着 举足轻重的作用。

国际龙头通过横向多元化发展,形成了综合设施管理服务商,典型企业包括 法国的索迪斯(Sodexo)和日本的永旺永乐(AEON DELIGHT)。物管企 业横向多元化指面向各种业态的物业提供全环境、全设施、全生命周期的多 元服务,为物业使用方带来更好的空间使用体验。综合设施管理服务商的形 成,通常先建立单点优势业务,再通过并购拓展新业务板块并展开全球布局 索迪斯从法国的企业团餐业务起家,现已发展为高度多元化的全球综合设施 管理服务商龙头。永旺永乐从商场保洁服务开始发展,现已形成涵盖操作领 域与管理领域的经营模式,成为从日本走向国际的优秀综合设施管理服务商

国际龙头通过纵向一体化发展,形成不动产整体解决方案提供