物业行业再现大并购,招商物业借机上市

文/第一财经

停牌半个月,4月29日,中航善达复牌涨停,与之一起谱写这出资本故事的是招商物业。

在全行业都在分拆物业板块上市的大潮下,招商物业的出场方式,多少让人意外。

招商蛇口(001979.SZ)宣布,将以现金方式受让中航善达(SZ000043)22.35%股份,再以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行的新股。

如果一切顺利,招商蛇口将成为中航善达最新控股股东,招商物业将成功上市,新平台的规模管理面积将突破1.2亿平方米,A股也有了第二家专门的物业公司。

2016年以来,我国商品房迎交付小高潮,有望把物业管理行业市场规模推向万亿元。这几年同样是房企分拆物业公司上市的高峰期,市场上规模最高的物业公司,管理面积已超10亿平方米,从稳定的内生到更广阔的市场搏斗,资本之外,招商物业需要更多的时间。

亿平级的新物业巨头即将诞生

4月15日,招商蛇口宣布,公司正筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的中航善达22.35%股份,并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。

半个月过去,4月28日晚,招商蛇口与中航善达联合公告本次交易进程。招商蛇口确认以13.34亿元购买中航善达1.490亿股,相当于已发行股本的22.35%,每股8.95元,股权转让完成后,中航国际控股将不再持有中航善达的任何股权。

同时,中航善达公告宣布,确定发行股份收购招商物业100%股权的发行价确定为7.90元/股。

中航善达是从前的中航地产。在国企混改大潮中,中航地产未能借机壮大,反而淹没在行业进化中。2016年,中航地产以20.3亿元的价格把多家公司股权及项目打包出售给保利地产(600048.SH),此后围绕机构类物业资产的管理进行转型。

2018年月5月,中航地产更名为中航善达,彻底告别有开发业务的过去。至2018年底,中航善达旗下中航物业管理项目523个,管理面积5307万平方米。

同期,招商物业在管物业超过500个,服务面积超7500万平方米。招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,招商蛇口持有其90%股权,深圳招商房地产有限公司持有10%股权。

以此推算,招商物业与中航善达的合并管理项目将超过1000个,管理规模突破1.2亿平方米。

截至目前,算上最新上市的奥园健康,仅在港上市的物业管理公司就有12家。若不算业务剥离而来的中航善达,A股物业公司只有南都物业一家。

在规模上来看,彩生活和万科物业遥遥领先。截止至2018年底,彩生活的管理面积已达11.22亿平方米,万科物业合同面积突破5.3亿平方米。另外中海物业管理面积为1.41亿平方米,绿城服务是1.70亿平方米。

但合并后的招商物业在管理上,还是远远超过中奥到家、祈福生活服务、浦江中国、佳兆业物业等上市公司。

截至2018年年底,招商物业年营业收入29.2亿元,中航善达的物业管理业务收入为37.18亿元,也远高于已上市的多家物业公司。

受交易消息刺激,4月29日,中航善达复牌涨停,报收11.04元。

借力央企整合

招商蛇口上一次的重大资本事件发生在2015年底,由蛇口工业区吸收合并招商地产重组上市。

关于此次股权收购,招商蛇口董秘刘宁否认将构成物业板块的借壳上市。

从资产的角度来看,截至2018年底,中航善达的资产总额为132.36亿元,而招商物业资产总额为16.98亿元,中航善达总资产远高于招商物业。

中航善达称,本次股权转让是为响应国家关于加大推进央企战略性重组改革和专项整合的政策,推动央企提质增效,提高主业核心竞争力,集中优势做强做优。

从这个角度来看,本次交易与此前中海中信合并、中海整合中建系地产业务等资本整合并无本质区别。

截止至目前,中航善达控股股东为中航技深圳,实际控制人为中航国际,最终控制人为国务院国资委。交易完成以后,上市公司的控股股东将变更为招商蛇口,实际控制人变更为招商局集团,但最终控制人仍为国务院国资委。

不过,在受让22.35%基础上,股权转让及非公开发行完成后,招商蛇口对中航善达最终的持股比例目前仍未确定。

此外,招商蛇口因本次发行取得的中航善达股份有36个月的禁售期,中航善达新发行的A股完成后6个月内,如中航善达股票连续20个交易日的收盘价低于发行价格,或交易完成后6个月期末收盘价低于发行价格的,锁定期自动延长6个月。

按照国泰君安的测算数据,物业服务行业将迎来业绩爆发期。根据2016-2018年房企销售商品房房屋面积,2020年管理面积可增加约 44 亿平方米达290 亿平方米,市场规模可达到1.5万亿元。

市场好景一片,但随着集中度提高,竞争也越来越激烈。

刘宁表示,未来招商物业将继续通过收并购的方式来扩大规模的增长。

实际上,这是2016年花样年收购万达物业后,最大的一笔行业收购。此后万达物业并表,为彩生活带来6000万平方米新增管理面积,而招商物业此次收购的中航善达面积就有5307万平方米。

彩生活执行董事兼行政总裁唐学斌此前感慨,万达物业后已很难找到体量相当的收购交易。当时他并没预计到央企间的整合动力,不过唐学斌说收购越来愈难是肯定的,除非招商物业也能如招商蛇口般,在市场之外利用央企身份获得难得的收购标的。

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