格隆汇获悉,5月7日,日本专注于酒店物业出租营运业务的新龙酒店集团有限公司(以下简称“新龙酒店”或“公司”)向港交所递交上市申请资料,显示独家保荐人为光大新鸿基。值得注意的是,2018年10月22日公司已递交上市申请资料,显示为已失效。

新龙酒店于日本从事物业投资,专注于酒店物业出租及营运。于2012年12月,公司于日本收购首项物业临空门大厦,并于2013年、2014年及2015年在日本各地收购另外九项物业,继续扩大物业组合。截至2016至2018年间,公司于日本六个城市(包括东京、京都、柏市、札幌、小樽及堺市)进一步投资于八项物业。于2018年12月31日,公司的物业组合拥有18项物业。截至2019年4月29日,公司收购位于京都的另一项物业,将物业组合拥有的物业扩至19项。

于2019年3月31日,物业的总建筑面积合共约为21.23万平方米,而总可租赁面积约为13.82万平方米。总可租赁面积约82.2%用作酒店或旅舍(分别包括2800多间酒店房间及500多个床位),而约8.2%则用作办公室空间。据物业估值师所评估,物业于2019年3月31日的市值约为450.34亿日元,其中公司应占约430.39亿日元(或95.6%)。

截至2016至2018年,公司实现营收分别为25.31亿日元、29.81亿日元及31.22亿日元。出租投资物业业务近三年来对公司营收占比均超85%,整体营收规模稳定增长。

酒店物业服务商新龙酒店向港交所递表,专注日本地区酒店业发展

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而从出租投资物业及酒店营运业务建筑面积对比来看,酒店营运业务建筑面积近三年来均为3881平方米,而营收则从1.34亿日元增长至4.24亿日元。反映出酒店营运业务的坪效出现大幅增长。

酒店物业服务商新龙酒店向港交所递表,专注日本地区酒店业发展

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而近三年公司毛利率分别为57%、51.6%及52.2%,其中,出租投资物业毛利率水平保持稳定,而酒店营运业务出现毛利率水平下降的表现。根据招股说明书显示,公司于2016年下半年开展酒店营运业务。酒店营运分部的毛利率由2016年21.0%下降至2017年14.5%,主要由于Hotel Sun Plaza Sakai Annex产生较高的直接成本(主要因2017年首次需支付物业税及停车场租金);及降低每日平均房价(以提升酒店的竞争力及维持入住率水平)。于2018年,毛利率进一步下降至10.6%,此乃由于年内Hotel Sun Plaza Sakai Annex进一步降低其每日平均房价,以提升酒店的竞争力。

而从公司各类物业租用率表现来看,近三年来酒店租用率均保持在95%以上,而办公室及其他物业虽然租用率持续上升,但仍存在较大的空置情况。

而招股说明书附注显示,截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度,办公室的租用率分别为48.6%、45.9%及57.0%。鉴于租用率相对较低,公司于2018年就临空门大厦进行酒店改造计划,将九层用作办公室的楼层逐步改造成酒店楼层。倘此酒店改造计划于2018年12月31日完成,办公室的租用率会为约79.8%。未来改造完成一方面将资源进行再分配,为酒店的容纳空间得到提升,同时,保证办公室现有租用规模稳定,提高租用率。

酒店物业服务商新龙酒店向港交所递表,专注日本地区酒店业发展

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公司客户主要是酒店物业的租户,且全部均为独立第三方。截至2016至2018年,公司共有十名酒店及旅舍租户,总收入超过60%来自该等租户,公司所有租户均位于日本。截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度,公司五大客户合计分别占总收入的64.4%、56.5%及54.2%,而公司最大客户分别占总收入的25.3%、21.5%及20.5%。

募集资金用途:用于在日本收购酒店物业,以拓充公司物业组合;用于偿还部分银行借款及债券;用于营运资金及一般公司用途。

 

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