有人建议取消物业,回归社区服务管理,社区能代替物业公司吗? --物业教育网

说起物业,对于一些业主来说可谓苦大仇深。收物业费的时候,物业公司总能以各种手段全方位追缴,但是,往往遇到问题的时候,物业公司总是各种推卸,给人一种毫不负责的感觉。

所以,就有人提出了取消物业的想法,将物业的相关工作交由社区进行。可是,这种方法真的可行吗?

首先要解决一个重要的问题,社区是否有能力替代物业?

对于想要以社区替代物业公司的人群来说,他们普遍都觉得社区作为服务机构,在服务经验上比较完善,人力管理上具有一定的水平,在活动经验上也比物业丰富的多。反观物业服务的本质就是对小区的监管和维修,这两方面社区理应能够胜任。

所以,在物业不作为的情况下,社会作为以居委会为基础的一种社会组织,在服务水平、用心程度,特别是群众建议的接纳性上,无疑会比物业做得更好。

对此,我们也不难确定一个比较基础的结论,那就是社区其实在服务功能上,是有能力兼容物业服务的。因为物业服务本质上是协调人力,而社区自然也有这样的能力。同时,社区会给居民一种更舒适的“关系”,对于居民来说,社区是“我们的机构”,而物业则是“我们雇来的公司”,在信任度和情感体现上,无疑会有巨大差异。

可是大家要注意,我们探讨的并不是社区能不能做物业的工作,而是当社区替代物业公司之后,是否会消除大家对于物业这种服务形态的不满?

因为有些时候并不是物业做的不好,而是大家缺乏对于物业的了解

物业公司在经营上最大的难度,无疑是在于人力成本的控制,也就是员工的费用。而一家物业公司配备的员工主要为四种:保安、保洁、行政和维修。按照一般物业经营来说,通常员工工资已经占到了物业收费50%左右。而剩下的钱主要用于日常维修工作,以及绿化的维护。

当然,这时有人会质疑,如果钱全花了,物业赚什么?物业的收入除了物业费之外,主要是广告费、停车费、场租费等。其实这些费用需经过业主大会(业主委员会)同意才能收取,并明确费用的用途。但是,由于一些小区根本没有业主大会,所以这部分收入算是“中间地带”的一部分。

不过,各位也要注意一点,虽然一些物业存在侵犯业主权益的收费,或是至少在解释上,物业是将收取的费用投入到物业管理上的。与此同时,在业主层面,也有着理亏的地方,很多业主根本就不交物业费。这也是物业经营一直比较苦恼的地方,业主不缴费,就会导致物业入不敷出,纵然愿意少赚钱,但是作为一家商业机构,总不能赔钱做生意。所以,就只能通过其他费用来填补。

也就是说,虽然法理上可以明确物业收取停车费、广告费等费用,是侵犯了业主的权利。但是,由于关系上的复杂性,很多业主明知被侵犯,却也选择默许。因为有另外一批业主不交物业费,如果这时候杜绝了物业在其他方面收入,就会导致物业服务质量下降。花同样的钱,服务却降低了,还不如默许其行为。

当然,如果大部分业主对物业不满,是可以通过业主大会更换物业公司的

只不过很多小区很难成立业主大会,因为在规则上至少要半数以上住户通过才行。而就算成了业主大会,业主大会也没办法解决部分也业主不交物业费的状况,所以也很难对物业公司形成制约。

由此我们可以发现,物业公司在经营过程中,由于收不齐物业费,只能靠其他收费来稳定开支。但是,业主却觉得物业赚了那么多钱,应该提供更多更优质的服务。两者之间的矛盾,最终导致了有人提出取消物业,回归社区服务管理的建议。

但是,纵然是回归社区服务管理,社区也需要雇佣保安、保洁、维修、行政等员工,同样需要成本来解决。那么,在仍有业主不交物业费,影响到相关工作推进的情况下,这样又和由物业公司来管理有什么区别呢?

可能有人觉得社区可以不盈利,物业一定要盈利,所以在服务上会好很多。但是别忘了,我们在商业体系上,是可以和员工谈“12小时工作时限”,因为物业属于特种行业,能够有一部分延长,再加上员工交替休息,实现不连续工作,这样一天三个时段,就能变成两个时段。而社区则很难做到这一点,所以会导致人力成本的提升。

与此同时,如果业主不满意物业,可以通过业主大会动议更换物业公司。但是,居委会的成立与否,可不归业主大会管。所以,基于灵活性和成本的考量,其实物业公司的优势还算比较大。

综上,可能由社区实现物业服务,在功能上能够体现出更多的价值。但是,关于“取消物业,回归社区服务管理”的建议,在根本矛盾上并不是谁服务,而是缺乏有效的监管。所以监管主体的构建十分重要,业主要积极成立业主大会,实现对物业的监督,同时促使不交物业费的业主把钱交上,继而避免影响其他业主的权益。如果解决了监督和缴费的问题,其实物业和社区谁服务都一样。(知行社会)

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