南都物业2018年年度董事会经营评述--物业教育网

同花顺财经报道南都物业2018年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

“创百年卓越服务企业”不仅是公司的美好发展愿景,更是公司对服务品质的要求。报告期内,公司提出了“客户第一”、“市场第一”、“业务第一”的经营管理准则,各项工作紧紧围绕“为业主创造美好生活”而展开,并成功实现在经营规模、品牌价值等多方面的突破。

1、三品牌融合并进,主营业务规模再创新高

2018年,公司在“3+X”战略指引下,深耕江浙沪地区,并大步拓进国内其他重要城市群,成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场,全国化业务版图进一步扩大。

2018年6月,公司完成江苏金枫物业服务有限责任公司70%股权的收购工作,夯实公司在江浙沪地区的市场根基,并强化了公司在该地区的市场开拓能力。报告期内,南都物业、采林物业、金枫物业三品牌融合发展,各具经营特色。

截止2018年12月31日,公司累计总签约项目433个(包含金枫物业),比上年同期增加158个,增长率57.45%,公司累计总签约面积5,542.56万平方米,比上年同期增长1,657.61万平方米,增长率42.67%。

2、深挖客户需求,多品类综合服务能力提升

公司的商办服务在2018年实现了新突破。在阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目中,公司除了全面覆盖开业基础筹备、商家各类前沿技术对接、装修管控、先进设施设备管理等服务,更深挖客户需求,向前端作延伸,承接了该项目的招商运营、营销策划、运营管理等工作,为公司推进和拓展商业运营奠定了良好的基础。

此外,在服务对象方面,公司跨出了传统物业的大业主、小业主服务圈,将美好生活的外延扩展至城市空间,尝试探索城市物业的服务产品开发。通过目前对各类场馆、城市道路、河道水系、旅游景点等的服务提供,积累并升华城市物业服务产品设计,为广大客户打造一个完整的美好生活圈。

3、规范管理、殷勤服务,获广大业主认可

针对广大业主对美好生活的追求,公司不断提高自身对服务标准、服务品质的要求。2018年,公司加大技术投入和标准化建设,新设施设备投入使用与服务标准梳理双管齐下,实现人员优化配置和服务效率提升。同时,将释放出的人力投入到有温度的人性化服务中,一系列丰富业主精神生活的传统文化活动相继推出。在年度多方满意度调查中,公司整体满意度、满意率取得双提升,其中社区文化、秩序管理、安全管控、公共设施设备维护的满意度提升幅度较大

4、品牌知名度、美誉度进一步提升

中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的2018中国物业服务百强企业研究及评选中,公司再次荣登榜单,获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第19名殊荣;公司旗下金枫物业获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第63名。

同时,在各市级优秀物业服务企业的评选中,公司服务的多个项目获得“物业管理示范住宅小区”、“五星项目”、“优秀物业项目”等荣誉称号。

5、资本市场实现突破

2018年2月1日,公司在上海证券交易所上市发行,成为国内首家登陆A股的物业服务企业,为公司持续健康发展打下了坚实的基础。

6、公寓租赁业务持续成长

2017年大悦商业群岛服务公寓和群岛国际青年社区红普路店开业运营后,受到了市场的青睐。

2018年2月,大悦商业入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。同年,更贴近时尚前沿设计、更理解精英青年精致生活需要的群岛国际青年社区运河店、欢乐城店相继开业。

二、报告期内主要经营情况

报告期内,公司实现营业收入105,862.86万元,同比增长29.18%;实现营业总成本95,614.86万元,同比增长32.09%;实现归属于母公司净利润为9,181.18万元,同比增长22.69%,总资产达134,269.55万元,同比增长65.68%,其中归属于母公司所有者权益合计为63,885.93万元,同比增长125.45%。

三、报告期内核心竞争力分析

公司成立于1994年,成立之初为房地产开发商下属的物业公司,公司较早发现了市场机会,开展了市场化运营,2006年后公司成为完全独立的第三方物业企业。

二十多年的物业管理经验,公司的核心竞争力在于其拥有机制优势、人员与组织优势、管理与品牌优势,以及常年经营积累的项目资源优势。

1、机制优势

公司率先实现了市场化运作,没有地产开发母公司或集团的制约,能够做到独立决策,提升对客户的关注度。公司的灵活机制优势使公司在市场上动力充足,竞争能力较强,相比同业能够提供更高性价比的服务。独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性,使得公司的战略规划得到贯彻与延续,避免了高级管理层波动的风险。

2、人员与组织优势

公司拥有年轻化的管理团队,高级管理人员主要集中在70后年龄段,中级管理人员主要集中在80后,具有充足的活力与动力,具备良好的创新精神与奋斗精神。公司非常重视组织架构的作用,持续进行组织架构的调整与优化,使得公司职能部门扁平化,预算绩效独立核算,权力得到充分下放。此种架构对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。

公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制,制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满意度。公司建立了完善的培训体系,为员工创造职后再教育的机会,鼓励员工自学提升学历。

3、管理与品牌优势

公司作为专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位,已通过ISO9001、ISO14001和OHSAS18001三项管理体系认证,具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司多次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前三十强,曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位,获得了商业模式创新企业称号。此外,公司获得了中国指数研究院服务领先品牌称号,其品牌价值位列全国前15强,并获得中国物业服务商办物业管理TOP10称号。2018年再次荣登榜单,荣获中国指数研究院“2018中国物业服务百强企业”综合排名第19名、中国物业管理协会“全国物业服务百强企业”综合实力排名第20名。

公司的70余个在管项目被各级部门评为优秀示范项目,获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域,形成了良好的口碑效应,具有较强的品牌影响力。

4、项目资源优势

公司通过提供不断更新与优化的服务,积累了一大批优质且稳定的客户资源。2011年起,公司与银泰置地开展合作,进军综合商业物业市场,率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。公司总结各类项目的服务与管理经验,创造了“南都管家”等服务模式,获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。公司在获得多个项目的同时,提升服务品质,赢得了客户的认可,保证了稳定的项目来源。

此外,公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念的开发企业达成了多种层次的合作,为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。

四、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、房地产市场虽逐步进入存量房时代,但仍潜力巨大

改革开放40年来,国内城镇化水平虽然显著提升至60%左右,但距离全球发达国家80%的城镇化率还有相当的差距。因此,中国城镇化的步伐不会就此停止,房地产业在城镇化进程中仍有发展空间。随着房地产市场逐步进入存量房时代,行业发展的大趋势已从“建造更多的房子”转变为“让居住更美好”。根据2018中国物业服务百强企业研究报告,基础物业管理本身就是个万亿的市场,社区增值服务也具有万亿的潜在空间,这意味着物业服务企业将大有作为。

2、居住消费持续升级,行业前景乐观

《2017年中国居民消费发展报告》指出,2017年,我国社会消费品零售总额达到36.6万亿元,增长10.2%;全国居民人均消费支出为18322元,增长7.1%。全国居民恩格尔系数为29.3%,进入了联合国划分的20%-30%的富足区间。从细分数据看,城乡居民消费支出中居住类、交通通信类、教育文化类、医疗保健类支出占比明显上升。

伴随人们对美好生活的向往,以“优价”换“优质”已经成为“常态”逐渐被消费者所接受。

物业服务企业可以凭借日常服务的高质量和高满意度,全面提升物业服务费收缴率及续约率,用更好的品质为客户带去舒适的生活。

3、行业标准化、人性化管理趋势显著

2018年3月,住房和城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》,取而代之的是,物业服务行业国家标准与物业服务企业信用管理机制的出台。同时,多地政府陆续颁布物业服务星级评定标准与相应收费指导。看似物业行业取消了资质认定,似乎代表着物业服务行业的市场壁垒消失,实则使得整个行业将更注重企业的合规经营、服务标化及品牌声誉,更关注服务对象的需求与体验,无形中提升了行业竞争力,对物业服务企业的要求越来越高。

4、服务边界扩大,新型物业服务模式产生

社区是城市建设、管理的组成细胞,物业服务企业连接着政府与百姓两端。依托社区服务场景,以及层出不穷的新型技术加持,近年来大型物业服务企业的集成服务能力大幅增长,将管理触角移植进入城市服务领域,集城市管理与物业运营为一体的“大物业”、“城市物业”概念涌现。

(二)公司发展战略

让业主生活更美好是公司不变的追求。公司成立25年来,一直坚守初心,稳步推进主营业务有质量的快速增长战略。同时,深入业主工作、生活的各类场景,配套多种增值服务产品,不断优化经营结构和盈利能力。

1、精耕区域市场,形成规模优势

公司按照“3+X”市场拓展战略,已实现覆盖长三角、渤海湾、珠三角和内陆省会等国内主要城市群的占点布局,并成功在杭州、上海、北京、苏州、南京、宁波、无锡、成都、重庆、长沙、郑州、武汉、西安、青岛、济南、广州、深圳等一二线城市重点开展业务。2019年,公司将以此为切入点,加大各城市新盘、存量盘资源排摸,通过标杆项目建设、品牌推广,提升当地市场占有率,扩大规模效应。

2、融合共生,多品类协同发展

公司收购采林与金枫两家物业公司后,物业服务品类扩展至住宅、商办、园区、政府办公场所、公建场馆及学校码头等。公司将融合三家企业的资源与优势,以南都品质管理为牵引,强化采林物业、金枫物业的产品特色,发展优质品类业务,提高多品类业务收入占比。

3、立足美好,创新业主服务模式,优化经营结构

公司以满足业主未来生活需求为前提,从便捷、安全、舒适、增值等角度,构建社区增值服务产品体系,不断优化公司经营结构和盈利能力。

公司旗下浙江悦都网络科技有限公司(悦都网络)研发的悦嘉家社区生活服务平台,实现了物业服务一键式管理,服务响应时间更短,服务效率更高,服务提供更精准。同时,悦嘉家及其配套的小程序,以平台化的管理模式,引入各类优质服务商家,业主在一公里内即可满足家政、幼托、养老、健康、培训、购物等多方位生活需求。

另一方面,公司综合自身运营实力与设计、开发资源,充分挖掘存量领域商业机会,由子公司浙江大悦商业经营管理有限公司(大悦商业)运营“产品+互联网+社群”模式的“群岛”系列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、复合型园区等四类产品,以实现客户投资、持有资产的持续增值。

(三)经营计划

2019年,公司以“客户第一”为指引,内强管理、外强品质,强化主营、多元发展,稳步推进各项经营管理工作,完成董事会下达的各项指标和任务,助力公司发展战略达成。

1、市场开发计划

稳固现有战略合作关系,深入合作方商业逻辑,寻求共生发展空间;加强现有资源盘点,积极拓展新的战略伙伴,丰富项目资源储备。在已进入城市,以强化市场资源排摸力度为手段,通过南都物业、金枫物业、采林物业、悦都物业四家物业公司分类拓展,快速占据当地项目资源。

2、多元经营计划

以业主美好生活为基础场景,以满足业主各类需求为核心,搭建起社区一公里经济圈,提高公司多种经营收益。在项目经营层面,公司计划将物业服务中心迭代为邻里空间,在提供物业品质服务的同时,最大限度的设置开放式空间,展示公司甄选的各类生活用品,组织业主兴趣课堂,互动文娱活动,加速业主高附加值需求的市场转化。

3、品质提升计划

品质是公司立身之本,发展之源。公司刻画未来客户需求,重构各品类服务标准,并借力新技术、新设备,以更高效的方式提供物业基础服务,将释放出的人力投入到温度服务中。2019年,公司将陆续推出住宅服务、资产增值、商业管理、园区运营、智慧服务等多项升级产品,助推公司在中高端住宅、商办、园区、特色小镇等各类项目上的运营特色与优势。

4、组织提升计划

随着公司多元化发展格局的形成,保持并激发各类经营主体的自主性成为公司组织效率管理的新课题。2019年,公司将建立以战略目标为牵引,总部赋能子公司、分支机构的集团化管理模式,提升企业经营活力。在团队能力方面,强化培训学习和人才引进,即通过“走出去”学习优秀企业管理经验,“请进来”引入优秀中高层管理人才,并重点培育技术类、基层项目管理类人员。

最终将公司团队打造成“懂经营的管理者”和“会管理的经营者”的集合体。

5、公司治理

公司将严格遵守《公司法》、《证券法》等法律法规规定,根据企业内部控制体系要求,进一步完善和优化公司的法人治理结构与风险防范机制,稳健推进现代企业制度建设,完善决策机制和内控机制,提升企业决策科学化和运营规范化水平。

上述经营计划并不构成业绩承诺,投资者也应对此保持足够的风险意识,应当理解经营计划于业绩承诺之间的差异。

(四)可能面对的风险

1、市场风险

国内物业管理企业数量众多,相对于市场总规模而言,物业企业经营规模普遍较小,竞争较为分散,尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司,行业集中度不明显。随着市场竞争愈加激烈,越来越多的物业企业在香港联合交易所上市、在新三板挂牌。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力,扩大品牌影响力,使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。

2、经营风险

公司主营业务为物业服务,属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员,还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司,以提高服务效率,灵活适应市场需求。因此,如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务,或将影响公司业务运营和品牌声誉。

此外,公司虽近年来积极拓展全国市场,但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区,一旦出现该地区竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将会对公司经营产生不利影响。

3、财务风险

公司管理项目多数采用包干制收费方式,即业主向公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费,但也存在部分物业费无法收回的情形,对公司经营造成不利影响。

4、管理风险

物业管理属于重管理的轻资产行业,保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大,在资源整合、技术研发、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大,将影响公司的运营能力和发展动力。

5、募集资金投资项目风险

公司的募投项目有一定的实施周期,在项目达产前难以获得较高收益,因此公司存在发行后净资产收益率被摊薄的风险。

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