2018年起，物业公司上市的潮流愈演愈烈。据不完全统计，截至目前共有70多家社区物业服务类公司上市融资，除去登新三板的大量物业企业，去年至今就有近10家物业公司打包到香港上市。仅今年首季度，就有多家物业公司亮相资本市场——2月9日雅生活服务在港交所挂牌、3月18日奥园健康在港交所上市、4月15日招商蛇口称旗下物业资产将借道中航善达登陆A股……

“当当响”的钟声不仅宣告着多家物业公司集中登陆资本市场，也印证了房产行业存量时代的到来。未来一段时间，物业服务将进入高速整合、转型的时期，上市融资是投机性地风口起舞，还是前瞻性地转型准备，值得关注。

　现状：70多家社区物业服务类公司上市融资

据不完全统计，目前共有70多家社区物业服务类公司上市融资，在新三板挂牌的有50多家，在H股上市融资的超过15家，A股上市2家。物业企业扎堆在2018年上市，故而2018年又被业内称为物业上市高峰年，有分析称，这波上市潮流或将延续至今年，成为一种常态。在雅生活服务、奥园健康之后，近期又有一家物业企业传出上市消息——在披露2018年亮丽业绩的同时，保利地产宣布，公司全资子公司保利物业拟发行H股并申请在港交所主板上市。

A股上市的物业企业包括南都物业和中航善达。其中，中航善达有了新动向——4月15日晚间，招商蛇口发布公告称，计划以现金方式受让中航国际持有的中航善达22.35%股份，同时以其持有的招商物业100%股权认购中航善达定增股份，两大央企物业公司合并的帷幕正式被拉开，招商物业将借道中航善达完成上市。根据目前的市值判断，招商物业与中航善达的强劲整合将诞生A股第一大规模物业公司。

在港交所（H股）上市企业包含：彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康生活、雅生活服务、滨江物业等。这其中有7家是在2018年登陆港交所的，有2家在今年首季度敲钟。

按照类型来看，在A股上市的南都物业为独立运营的物管公司，其他在H股和A股上市的企业都有着房企背景。例如，2018年以67.1亿元位居上市物业公司营收榜首位的“绿城服务”就与房企“绿城中国”相关，“碧桂园服务”背靠漳州人民都比较熟悉的房企“碧桂园”，“中海物业”的母公司则是房企“中海地产”。

原因：房企需从“开发商”向“服务商”转型

相比于房地产这类重资产，物业社区服务类公司的实际营收与其母公司动辄千亿的销售额相比实在是不值一提。比如近期有上市计划的保利集团，根据15日晚间发布2018年年报可见，2018年公司销售规模突破4000亿元，营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别达1945亿元和189亿元，同期保利物业营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别为43亿元和3亿元，占保利地产的比例分别为2.21%和1.68%，占比较小。既然物业营收占比小，不能为拉动母公司或关联房企的整体营收做出突出贡献，为何各物业企业动作频频、争相上市？

业内人士认为，在开发商大刀阔斧造城的时代，社区物业公司多数以房企子公司的形式被引入。在各大房企跑马圈地的同时，其所附带的物业公司也完成了大量社区面积的收管。时代在变，开发时代谢幕，存量时代到来，“房子是用来住的”，人们不再去纠结手握房产的多少，而更在意居住的体验如何。物业服务质量的好坏，将直接影响到房企的整体口碑和销售情况。因此，手握大量社区资源的物业公司日显重要，房企从“开发商”向“服务商”转型的路径日益清晰。

相比出售房产，固定收取物业费并提供物业服务，是一门低风险、持续性好、成长性好的生意。目前已经有不少房企看到了房产行业乃至物业行业转型的征兆，此时借助风口的力量加速转型才能帮助房企赢在前面。为了防止在加大前期投入、调整产业结构、优化物业服务、追加增值服务的时候因资金不足而捉襟见肘，这才有了各大物业公司纷纷鸣钟上市的现状。

那么，为何多数企业选择在香港上市？业内人士认为，A股在关联交易方面规则甚严，新三板活跃度稍逊，在香港上市显得更短平快，而且目前已有多家物业公司登陆港股，已经形成了板块效应，或将吸引更多新企业加入。

　展望：让业主拥有更舒适的入住体验

常有漳州市民反映，前些年购房之时综合考虑的因素很多，物业服务是最少考虑到的一环。居住时日增多了，物业服务的重要性也就随之显现。

记者走访了解到，漳州市区也发生过物业服务公司在合同约定期满后撤离，留下一个没有物业的小区，小区无人管理，居民苦不堪言；也有物业提供的服务难以让业主满意，业主只好成立业委会与之对抗，在博弈中换取一丝丝舒心的可能；还有个别小区聘请物业公司之路一波三折，物业公司换来换去，烂账越来越多……对不少人来说，一辈子也就是买这一套房，拥有舒适的入住体验，是每一位业主的愿望。现在这种愿望越发强烈，更多的漳州人更倾向于选择大牌房企以及拥有优质物业服务的房源，例如持有品牌物业的泰禾闽南院子、保利世贸璀璨滨江、碧桂园碧湖天骄、万科玖龙台等，特别是改善型购房人群，更会着重考虑物业因素。

有数据显示，2018年全国商品房在管面积204亿平方米，预计到2020年，这一数字将达到230亿平方米，物业行业的营业收入将逼近万亿，未来“存量地产运营”仍将可以获得巨大的收益。物业服务优化转型既是时代趋势，更是民生呼吁，已是业内外的共识。

上市后，“后有倚仗”的物业子公司除了从母公司或关联房企获得帮助外，还能借助资本的力量从社会上募集资金，用于提升服务或战略扩张，比如收购兼并物业管理公司和专业化服务公司等，将物业服务做大做强，使母公司在出售房产以外，再延伸出强有力的支撑力量，提升品牌的整体竞争力。

目前，物业行业正处于起步阶段，尚未完成“跑马圈地”的过程，正在从散乱向标准化迈进。对于一些并没有房企背景的物业公司来说，面对社会上大量的非房企自营物业的存量房社区，物业服务也将成为新兴“刚需”，迎来较好的前景，上市以谋求发展也是势在必行。

来源：闽南日报