物业公司IPO浪潮汹涌?这一次或将轮到央企保利

中新经纬客户端4月11日电 (赵竞凡)保利地产昨夜发布公告称,其全资子公司保利物业4月11日起终止在新三板挂牌。

鉴于新三板面向非上市公司提供股权交易服务,停止挂牌会否成为上市的伏笔?分析人士称,可以理解成“为分拆上市做准备”。

物业板块的“吸金”攻略

4月10日晚,保利发展控股集团股份有限公司(下称保利地产)发布公告称,其全资子公司保利物业发展股份有限公司(下称保利物业)的股票自2019年4月11日起,将终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。

据悉,保利物业1996年成立于广州,承接的物业管理项目800余个,管理面积超过2亿平方米,员工三万余人。自2017年8月29日登陆新三板(即全国中小企业股份转让系统)以来,保利物业已走过近两年的岁月。

图片来源:保利物业官微

不过新三板能给企业的资源与主板存在差距。对于保利物业终止在新三板挂牌的举动,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析称,“很显然企业不希望在此类交易系统上市,可能是为后续分拆上市做准备”。

事实上,有分拆物业板块上市计划或付诸行动的房企并非少数。据中新经纬客户端不完全统计,目前已有13家房企背景的物业公司完成上市,分离的母体企业既包括碧桂园、佳兆业、绿城中国、中海地产等大中房企,也包括奥园中国、滨江集团、花样年、雅居乐等中小房企。

从以往情况来看,物业管理公司原本只是房产巨头们的辅助业务。即便盈利情况好,也难以与动辄百亿千亿计的物业销售相提并论。

然而,自从楼市调控引发销售行情下行以来,各大房企纷纷看到自家物业板块的“吸金”能力,相继分拆物业管理公司上市,以充分发挥市值,甚至出现过物业管理公司市值高过房企母体市值的景象。

数据显示,房企的动态市盈率大多在3-10倍左右,而分拆上市的物业公司多数为20倍左右。以碧桂园和碧桂园服务为例,若不分拆上市,则后者只能作为前者的一部分,按前者的市盈率和市净率来估值。分拆上市后,目前碧桂园的市盈率、市净率为别7.2倍、2倍,碧桂园服务却达到36倍、15倍。

在估值表现的鲜明对比下,一个问题难以忽视:拆分物业上市,究竟是点石成金的估值魔法,还是越吹越大的估值泡沫?

分拆上市,只是看起来很美?

各大房企在分拆物业板块上市时,给出的理由大抵相似:能够提升物业板块竞争力,从而为业主提供更优服务。不过在严跃进看来,在房地产行业集中度不断提升的背景下,分拆物业板块上市,借助资本市场打开融资渠道,能够帮助企业形成更好的融资条件。

严跃进称,分拆上市往往包含两层含义:一是通过分拆实现专业化运作,体现物业企业独立运作的导向;二是通过上市,使物业板块形成更好的融资态势。

“在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下,房地产市场发生了微妙的变化,逐渐从原来的增量市场向存量市场转换,从住宅开发向运营业务过渡,房企需要换赛道竞争。” 严跃进说道。

资料图 中新经纬高晓锳 摄

对于拆分上市对物业板块估值起到的帮助,曾有市场人士分析称,物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性且现金流不会因楼市调控而产生较大波动,因此可以支撑起更高估值。

然而事实的确如此吗?从资本市场表现来看,物业股在2018上半年崛起,大有逆市暴涨之势。然而仅仅到了下半年便“换了人间”,去年8月至年底,物业股平均下跌26%,部分个股跌幅甚至超过50%。

此外,物管公司往往对母公司有较大依赖。以碧桂园集团的物业板块碧桂园服务为例,其最新财报显示,截至2018年6月底,收入来源中来自碧桂园集团开发物业的比重为90.8%。除此之外,彩生活、绿城服务、中海物业的前述比重也多在70%以上。

曾有业内人士提出,物业行业规模扩张方面存在天花板,单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华就曾表示出,5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。

未来物业管理的天花板在哪里、规模体量又将如何?

中国指数研究院数据显示,预计到2020年,全国物业管理面积达到296亿平方米,全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。国海证券研报称,预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元,相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。(中新经纬APP)

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