通过购物来减免物业费,是否可持续?

文/黄玫莹 日新社区

物业费的问题,可谓是牵动了每个物业人的心。究其原因,很大一部分在于物业盈利模式的单一,核心的收入来源就是居民缴纳的物业费用。而在物价和房价膨胀的今天,物业费却几乎是没涨过。彩生活CEO唐学斌在一次采访中曾经说:“有些小区,尤其是老旧的小区,涨五分钱管理费很多业主就会跳出来反对。五分钱物业费,100平米的家,一个月也就是5块钱,一年只涨60块钱,一杯咖啡的价格,但是业主不愿意。”

收费难,涨价难,物业的收入别说有什么实质性的突破,几乎快触达谷底了。如果是换做任何一个实体企业,恐怕都会觉得这种状况非常危险。物业探寻增收,一方面当然是找到其他的收入方式,比如广告费用。而另一方面,自然是在目前最主要收入上做文章。在这种时候,“通过购物来减免物业费”,重构物业生态,可以看作是某种无可奈何的曲线救国。

但同时,万科不止一次提出未来物业费要上涨,高物业费对应高品质的服务,而品质服务将是物业开展增值服务的基础。在这个方面,睿信咨询董事长郝炬曾经提到过,物管企业的首要价值就是其物管业务,包括业主的满意度、物业费的收缴率、合同续约率等。

这两家现在模式大相径庭,俨然已经形成两种流派之争。日新网收集了多方的看法,现就这些看法总结如下:

支持者观点

1、优化物业费催缴工作。

催缴物业费这个工作,似乎一说起来就是长叹+国骂。长期以来,物业基本上都是以房产搭头存在,在过往的多年里,并没有让居民养成缴纳物业费用的习惯。按照消费心理来看,如何衡量服务带来的价值,也是一个难题。另外,因为各种各样的原因,很多行业人或许都听说过关于物业费催缴的某个不够正规的面,这些面又组成了新的社会问题。

2、线上流量红利期的结束,新零售对社区的深入探索。

社区团购这么火热,从线上到线下,以社区的规模效益做零售改革。很多零售商家存在营销痛点,也就是付出了很高的营销成本,却不一定能真实触达消费者。而社区场景里有消费能力、有消费需求的人群,正是商家所希望触达的。因此,物业为商家提供一个平台,以更高的效率精准定位到目标用户,而商家将节约的营销费用直接作为物业费赠送给购买者。物业、业主和商家,在这个过程中是互惠互利的,三方的需求都得到了满足,从对立关系逐渐实现共赢。

3、从用户体验角度,第三方返还物业费用,肯定是可以尝试的。

这就类似于积分返利模式,可以增加用户长期复购的可能性。

业主不愿意缴纳物业费,有一定原因是国人没有为服务买单的习惯,通过消费返还物业费用,部分业主可能会下意识将返还的这一部分算作是自己的利益,有可能使这一类业主认同物业的作用。拼多多的模式可以证明,确实存在一部分消费习惯停留在“省钱”或者“占小便宜”的这个角度,市场有,也能带来好处,所以说可以尝试。

4、聚焦和规模,将是这个模式最大的挑战。

实际上,聚焦和规模,也是物业企业未来最大的挑战。top100的物业企业里,十年前的百强现在还有25家,五年前的百强还有45家。2007年百强企业的市场占有率7.83%,十年之后,到2017年,百强企业的市场占有率是32.42%。如今,top10的企业,平均营业收入43亿,净利润3.75亿,和百强比,收入是7.4倍,净利润是57倍。

龙头企业正在拼命扩张,几年前万科物业就说要打造百亿级别的企业。而物业管理本身就具有很强的地域性,相邻社区之间,可以通过共用共享的方式提高服务并降低成本。这一点也可以通过社区团购的模式来做思考,如果各个社群在城市布局分散,无形中就会增加很多成本。

这是客观事物上,包括地理位置等方面的聚焦。另外还有一个层面的聚焦,是在于价值取向。“缺乏为服务买单”就是一种价值取向,那么,以购物来减免物业费,可以树立起一个“省物业费”的价值取向,或许从另一个角度,也让物业费的存在被这些省钱派接纳。

反对者观点

1、物业服务社区,理应获得相应的报酬,在物业费上动刀子是错误的价值导向。

海底捞的服务被人们津津乐道,这说明“为增值服务买单”并非不可能存在。而物业的服务或许不仅仅是可有可无的,他们负责的是一种基础的生活服务,他们做整个社区做统筹管理,负责社区安全保卫、绿化保洁、设备维修维护等,还有的会帮助业主打理房产,为业主房产增值,就像我们交水电煤气费用一样,缴纳物业费也应该是理所当然的事情。

如果消费就能减免物业费,恐怕会在一定程度上加重“物业无用论”,让不理解物业的人更加不理解,这样,整个价值导向就不对了。

2、长远来看,可能会给物业经营者带来错误的导向。

现在社区的矛盾很多是业主对物业的管理服务不满意造成的,而物业服务水平应该是物业最本质的优势所在。物业最应该做的是努力提高物业,让社区变得更美好,用这样的正面的手段去提高收入。

但是现在用物业费做由头,以卖商品的方式提高收费率、增加营收,短期内来看,可能是有效果的,但是长期恐怕就会造成物业经营者不再思考如何改善管理质量,而是琢磨这些偏门,久而久之,形成物业服务都是“推销服务”,无质量可言。对于物业来说,这将是十分危险的。

3、物业想要做电商平台,这件事非常困难。

物业想要通过减免物业费和商品,吸引业主在物业平台上购物,这件事本身就比较困难。电商已经到了相对比较成熟的阶段,网络购物时,首先会想到淘宝或者京东。物业拿出物业总费用的3到5个点来做业主和物业的关系维护,或许短期可提高APP的活跃度,但长期恐怕难以形成黏度。

另外,涉及到商品,就会涉及到业务运营、客诉、商品的退换货、价格机制、供应商的账期、发票等多种方面的问题,是一个比较复杂的商业模式,物业可能还没有真正思考明白该怎么做。

4、与社区做经营的业主之间的矛盾问题。

现在哪个社区没有便利店,哪个社区没有几个做微商的搞团购的,物业想要进来分一杯羹,天然就跟这部分人有了矛盾,不利于物业和业主关系向利好发展。

所以,物业想做经营类的事情,更好的方法还是跟供应商合作,不需要更专业的运营能力,也无需过多成本投入,又能避免与业主发生什么冲突。

总结

通过购物来减免物业费,依然是一个探索。现在的争论热点是对人们的思维习惯、价值导向的争论。

未来会向何处发展?日新社区就这个热点问题,邀请众多行业大咖齐聚山城重庆,各抒己见、深度讨论。点击下方链接,或者点击“阅读原文”,了解更多。

 

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